Інвестиції в будівництво житлової та комерційної нерухомості

12

Здрастуйте! у цій статті розповімо про інвестиції в будівництво.

сьогодні ви дізнаєтеся:

  1. з якою метою і як правильно вкладати гроші в будівництво;
  2. які види інвестицій в будівництво бувають;
  3. як знизити ризики при здійсненні таких вкладень.

Поняття інвестицій

інвестиція – це вкладення державних або приватних коштів для того щоб отримати дохід.

У будь-якого виду інвестицій є 2 важливих критерії: прибутковість і ризик. Вони пов’язані між собою і цей взаємозв’язок виглядає наступним чином: чим вище планований рівень прибутковості, тим імовірніше ризик збитків.

Види інвестицій в будівництво

Є кілька видів об’єктів, в будівництво яких можна вкласти деяку суму фінансових коштів. Деякі з них підходять тим, хто тільки почав шлях інвестора, деякі для більш досвідчених і фінансово забезпечених людей.

  • житлова нерухомість;
  • нерухомість комерційного типу;
  • котеджні селища;
  • готелі;
  • промислові об’єкти.

Житлова нерухомість

Близько 50% інвестицій в росії направляються в будівництво житла. Процес будівництва не зупиняється навіть в економічно складний час. Уряд країни зацікавлений у збільшенні обсягів будівництва, так як цей показник яскраво говорить про те, що ситуація в країні поліпшується.

Якщо звернутися трохи до історії інших держав, саме збільшення темпів будівництва дозволило сполученим штатам америки подолати кризові явища в економіці, що виникли після закінчення другої світової війни.

Повертаючись в наш час, відзначимо, що попит на житлову нерухомість не зменшується, скоріше навпаки. А значить і вартість нової житлоплощі збільшується з кожним роком.

цілями інвестицій в будівництво житлової нерухомості є наступні:

  • придбання житла для свого проживання;
  • інвестування в будівництво на стадії котловану, з подальшим продажем житла за вищою вартістю;
  • вкладення коштів в новобудову, щоб потім здати її в оренду.

Як вважають експерти, вартість житлової нерухомості, яка знаходиться на стадії будівництва, нижче тієї, яка буде діяти при здачі об’єкта в експлуатацію. Тому інвестори чітко усвідомлюють, що вигідніше вкладати гроші в житлову нерухомість коли вона знаходиться на початковій стадії зведення.

Вкладення коштів у зведення житлової нерухомості часто приносить більше прибутку, ніж відкритий внесок у банку.

Комерційні об’єкти нерухомості: особливості інвестування

комерційна нерухомість – це об’єкти, які використовуються для того щоб підприємці могли здійснювати свою діяльність на їх території, а власник отримував прибуток.

Прибутковість такого виду нерухомості випереджає прибутковість житлової більш ніж в 2 рази. Але це не головна відмінність від вкладень в будівництво житла.

Справа в тому, що вкладати гроші в комерційну нерухомість громадяни просто не можуть: занадто високі суми для входження.

Фізичні особи можуть в даному випадку інвестувати непрямим чином, купуючи акції або через компанію – посередника. Прямі інвестиції можливі, тільки якщо буде здійснена угода купівлі-продажу або укладений договір інвестування в будівництво.

Якщо місто досить великий, то найбільший інтерес для інвесторів представляють офіси і торгові приміщення. Відповідно підприємці вносять щомісяця орендну плату, а власник приміщення отримує стабільний дохід. В його обов’язки входить тільки підтримувати стан об’єктів на належному рівні.

У рф такий вид інвестицій окупається протягом 9-10 років, а річний прибуток становить відсотків 10-12. Мінімальна сума вкладень орієнтовно становить 10 млн.рублів, але це дозволить розраховувати на невелику частину в бізнес-центрі.

Але при такому розкладі часто виникають конфлікти інтересів між власниками будівлі. Якщо є необхідні кошти, варто подумати про покупку поверху цілком, а найкраще будівлі.

Інвестиції в офісний тип нерухомості мають ще одну відмінність від інших: торгова і складська нерухомість вимагають ще більшу суму для входження в проект.

Два роки тому інвестиції в комерційну нерухомість в нашій країні скоротилися на 65-70 %, але в поточному році прогнозується збільшення вкладень в цей сегмент ринку нерухомості, ситуація поступово стабілізується.

Котеджне будівництво

В даний час будівництво котеджів можна вважати одним з найбільш вигідних способів вкладення коштів. Але потрібно розуміти що на старті потрібні серйозні вкладення.

Жителі мегаполісів активно цікавляться ринком заміського житла. Найперспективнішим при цьому варіантом інвестування вважається покупка котеджу на стадії фундаменту. Перед покупкою потрібно обов’язково врахувати наявність необхідних комунікацій, рівень інфраструктури, інших показників комфортного життя.

Інвестування в будівництво готелів

Якщо вірити досвіду інших країн, готель окупається приблизно за термін 3-7 років. Це хороший показник, а крім того, готелі з високим рівнем сервісу і комфорту користуються попитом у людей, які відвідують великі міста.

Інвестиції в промислове будівництво

Це варіант вкладення коштів більше підходить для тих інвесторів, які вже проводили операції з нерухомістю. Для придбання виробничих приміщень безумовно потрібна певна мета, просто так їх не купують.

Якщо ж інвестор новачок, то вкладати гроші в нерухомість виробничого типу йому варто через керуючі компанії або пайові інвестиційні фонди.

Порівняльний аналіз варіантів вкладень

Якщо аналізувати дані з таблиці, стає видно, що найвигіднішим для приватних інвесторів варіантом є житлове будівництво. тобто придбання житла на стадії будівництва або в готовій новобудові, щоб потім перепродати, або здати в оренду.

У цього варіанту є свої позитивні і негативні сторони.

плюси:

  • високий рівень надійності: житло практично не втрачає в ціні;
  • висока ліквідність і рентабельність;
  • як мінімум 2 способи використання об’єкта нерухомості в майбутньому: можна перепродати або здати в оренду.

мінуси:

  • формування попиту за рахунок великої кількості різних факторів;
  • ризик заморозки будівництва або повного його припинення.

Але фахівці відзначають, що цей спосіб інвестування менш ризикований, ніж, наприклад, гра на біржі.

Інвестиції в капітальне будівництво

Вкладення великих грошових сум в основний капітал, в зведення і реконструкцію різних об’єктів відносять до так званих реальних інвестицій. Такі вкладення здійснюють державні органи або великі приватні корпорації.

Бюджетні інвестиції спрямовуються на зведення різних соціальних об’єктів, для оновлення дотаційних підприємств і так далі.

При такому типі інвестування інвестори вибираються при проведенні торгів, розробляється така схема фінансування, яку контролюють державні органи, банківські організації, представники громадськості. Це гарантує ефективність витрачання фінансів.

Обґрунтування інвестицій у будівництві

обґрунтування інвестицій – це передпроектний документ, який проходить експертизу і затверджується в установленому законом порядку.

до складу цього документа входять наступні розділи:

  • мета вкладення коштів;
  • економічна доцільність інвестування в конкретний об’єкт;
  • дані, що характеризують об’єкт будівництва;
  • обґрунтування вибору місця для зведення об’єкта;
  • оцінка впливу, який при будівництві буде надано на екологію;
  • розрахунки очікуваної ефективності.

А вже на основі цього документа складають бізнес-план інвестиційного проекту.

Як правильно вкласти гроші в будівництво: основні кроки

Будь-якому інвестору відомо, що вкладати гроші потрібно за чітко розробленим планом. Це дозволяє збільшити прибуток, а ризики, навпаки, звести до мінімуму. Розглянемо основні кроки по послідовномуІнвестуванню в об’єкти будівництва.

крок 1. визначитися із забудовником.

Це важливий і необхідний етап. причому дізнатися його назву явно недостатньо, потрібно з’ясувати, яка у забудовника репутація. За рекомендаціями фахівців, інвестувати краще в ті об’єкти, які зводить будівельна компанія, відома у вашому регіоні або конкретному місті.

також потрібно враховувати:

  • які об’єкти ця компанія вже здавала в експлуатацію;
  • ознайомитися з відгуками та досвідом її роботи;
  • з якими банківськими організаціями співпрацює компанія;
  • рівень дотримання забудовником вимог законодавства.

крок 2. вибрати відповідний об’єкт для інвестицій.

на цьому етапі важливо з’ясувати:

  • якщо планується вкладення в якийсь об’єкт комерційної нерухомості, повинна бути поставлена кінцева мета використання об’єкта;
  • якщо це інвестиції в сфері житлової нерухомості, потрібно аналізувати інфраструктуру, близькість зупинок, шкіл, дитячих садків і так далі.

крок 3. переговори.

Коли інвестор визначився із забудовником і об’єктом, починається стадія переговорів.

Важливо знати, що законодавство нашої держави не дозволяє стати власником споруджуваного об’єкта нерухомості.

але інвестор може:

  • здійснити реєстрацію інвестиційного вкладу;
  • зайнятися оформленням договору пайової участі;
  • здійснити пайовий внесок;
  • стати членом будівельного кооперативу.

Крім цього, інвестор і забудовник обговорюють, яким чином будуть вноситися кошти. Це може бути розстрочка, оплата всієї вартості і ряд інших варіантів.

крок 4. ознайомлення з документацією.

Всі угоди, які укладатимуться, повинні бути заснованими на законі і повністю йому відповідати. Можна навіть провести незалежну юридичну експертизу. І економити на цьому не слід, так як під загрозою може стояти безпека угоди.

крок 5. підписання договору.

Завершальний етап. Перш ніж ставити свій підпис, варто ретельно вивчити всі пункти в угоді.

інвестор повинен приділити увагу наступним моментам:

  • планової дати завершення будівництва;
  • умови, на яких договір можна буде розірвати;
  • штрафні санкції, якщо сторони порушать договір;
  • форс-мажор.

До укладення угод з придбання об’єктів будівництва потрібно ставитися максимально уважно і чітко дотримуватися кожного кроку в процедурі інвестування.

Як отримати прибуток від інвестицій в будівництво

Кожного інвестора цікавить питання: як отримати прибуток від здійснених вкладень, бажано ще й перевищує обсяг фінансування. Про декілька таких варіантах, до того ж найбезпечніших і перевірених, поговоримо далі.

Варіант 1. здати придбаний об’єкт в оренду

По-перше, це стабільний дохід протягом тривалого періоду часу. Звичайно, термін окупності тут коротким не назвеш, але ж площа в будь-якому випадку залишиться у власності інвестора.

Якщо говорити про здачу в оренду квартири, то попитом користуються різні: від дорогих і елітних, до кімнат з подобовим проживанням.

Якщо ж орієнтуватися на комерційну нерухомість, то підприємці є і будуть, а якщо ви власник площі в діловому або торговому центрі, прибуток теж не змусить себе чекати. Єдине, вкладення тут потрібні великі.

приклад.  в залежності від регіону можна придбати квартиру від 1,5 до 2,5 млн.рублів. А при інвестиціях в офісні та торгові площі потрібна буде сума в 3, а часом і 5 разів більше.

Варіант 2. купити квартиру в споруджуваному будинку, щоб потім продати її

При такому варіанті вкладені гроші окупляться відносно швидко: через пару років. Чим швидше житловий будинок буде побудований, тим привабливіше він для інвесторів. Є такі інвестори, які за рік отримують дохід, рівний повній сумі вкладених коштів.

Якщо готову квартиру відремонтувати і обставити меблями, її вартість збільшиться приблизно на чверть.

Варіант 3.  брати участь у колективному інвестуванні

Можна стати учасником інвестиційного проекту взагалі не купуючи об’єкт. Для цього потрібно стати членом колективного інвестиційного фонду і отримувати стабільний дохід як пайовику.

Зазначимо, що подібні інвестиційні фонди діють не в кожному регіоні.

Таким чином, заробити на інвестиціях в будівництво можна, головне вивчити умови, виконувати які повинен буде інвестор.

Також варто зазначити, що колективні інвестиційні фонди здійснюють управління інвестиціями.

Оподаткування

У рф інвестиційна діяльність не обкладається податками.  оподаткуванню підлягає тільки дохід, отриманий від неї.

приклад. громадянин к. Придбав квартиру за 4 млн.рублів, щоб згодом її продати за 5 млн. Рублів. Коли продаж буде здійснений, податок для громадянина к. Складе:

  • 0 рублів-якщо він купив квартиру більше 5 років тому (раніше було 3 роки, даний термін встановлений в 2016 році);
  • 0 рублів-якщо в документах з купівлі-продажу вказана вартість менше 1 млн. Рублів (фактично договір є фіктивним);
  • 130 тис. Рублів – якщо подані документи на отримання вирахування;
  • 650 тис. Рублів – якщо документи на отримання вирахування не подані.

З прикладу видно, що знизити податок можна за допомогою отримання вирахування. Для цього потрібно звернутися в територіальне відділення фнс з підтверджуючими документами.

Ефективність вкладень

Будь-якому інвестору хотілося б знати, який прибуток він отримає від своїх вкладень. Розрахувати це можна, тільки потрібно врахувати деякі особливості.

приклад.

Якщо для отримання прибутку вибирається житлова нерухомість, розрахунок прибутку буде виглядати наступним чином: громадянин д.набуває однокімнатну квартиру в єкатеринбурзі і здає її. Приблизна вартість житла склала 2,2 млн. Рублів. Близько 80 тисяч рублів пішло на косметичний ремонт.

Здавати її планується за 20 тисяч рублів з включеними в оплату рахунками за послуги жкг.

прибуток від квартиронаймачів складе : 20 тис.рублів * 12 місяців = 240 тис. Рублів. 10 % від цієї суми віднесемо на непередбачені витрати різних видів.

сума чистого доходу складе: 240 тис.рублів — 24 тис. Рублів = 216 тис. Рублів.

прибутковість від вкладення: 216 тис. Рублів /2 200 000 * 100 = 9,8%.

Цифра безумовно, спірна, але у випадку з інвестиціями краще володіти часткою скептицизму, ніж необгрунтованого оптимізму.

Ризики і як звести їх до мінімуму

При використанні будь-якого виду інвестування існує ризик втратити свої кошти. Щоб знизити ризик, потрібно знати, якими схемами користуються шахраї.

схема 1. зрив термінів здачі об’єкта.

Цей варіант не можна назвати найстрашнішим, але і приємного тут теж мало. Довгобуд-причина мук тих інвесторів, які залучили до вкладення позикові кошти банку. Адже банк абсолютно не хвилює, чому будівництво об’єкта не закінчено в строк, йому важливо щоб позичальник повернув свій борг.

схема 2. забудовник-банкрут.

Через неправильне використання грошових коштів, а часто їх розкрадання і використання не за призначенням, забудовник визнається банкрутом. А якщо компанії нема на що продовжувати і завершувати будівництво об’єкта, страждають і інвестори.

Щоб уникнути такої ситуації, потрібно вибирати надійну компанію, звертати увагу на термін її роботи та інші моменти.

схема 3. продаж “повітря”.

До речі, вважається найпоширенішим і банальним варіантом цілеспрямованого обману інвесторів. Фірма замість реального будівельного об’єкта продає не існуючі. Причому клієнтам навіть можуть продемонструвати, що роботи на будівельному майданчику ведуться.

Часто в такій схемі беруть участь співробітники юридичних компаній, що і створює видимість законності. При цьому коли потрібна сума грошей з інвесторів буде зібрана, шахраї просто зникнуть, знайти їх дуже складно.

Відмінною рисою такої схеми є ціна на нерухомість, яка часом буває навіть нижчою за середню. Щоб не попастися в цю пастку, потрібно хоча б порівняти цю ціну з середньою ціною на об’єкти в даному районі.

Якщо пропозиція здається занадто вже привабливою, краще відмовтеся від угоди.

Як застрахувати інвестиції

Законодавством рф дозволено страхувати інвестиції в будівельній сфері. Перед укладенням договору проводять експертизу всіх об’єктів, потім оцінюють ймовірність настання страхових випадків. Після цього вибирають відповідну страхову компанію, перевіряють у неї ліцензію і укладають відповідний договір.

Підсумки

Завершуючи сьогоднішню розмову, хотілося б привести рекомендації фахівців: інвестувати в будівельну сферу варто, якщо є не тільки грошові кошти, але і деякий досвід. Якщо ж досвіду у потенційного інвестора немає, то краще звернутися за допомогою до професіоналів.

Крім того, не володіючи достатнім досвідом, великий ризик втратити взагалі всі гроші, але ж приватна особа, вкладаючи гроші, наприклад, в об’єкт знаходиться на стадії будівництва, часто привертає позикові кошти.

Хоча нерозумно заперечувати те, що вкладення коштів в житлове та комерційне будівництво – хороший варіант як для приватних інвесторів, так і для інвесторів, які є юридичними особами та іп.